법인 사택·기숙사 종부세 합산배제, 9월 30일까지 신고합니다

이 글은 직원용 주택을 보유한 국내 법인과 그 보유세를 맡는 담당자를 위한 안내입니다. 사원용주택과 기숙사는 12월에 고지되는 종합부동산세에서 빠질 수 있습니다. 다만 9월 16일부터 30일 사이에 합산배제 신고를 해야 합니다.

신고 기간은 9월 16일부터 30일까지

종합부동산세법 제8조 제3항이 기한을 직접 정합니다. 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할세무서장에게 보유 현황을 신고합니다.

2026년에는 9월 30일이 수요일이라 기한이 다음 날로 밀리지 않습니다. 추석 연휴는 9월 24일 목요일부터 26일 토요일까지이고 대체공휴일은 지정되지 않았습니다. 9월 17일부터 기한까지 서류를 만들고 낼 수 있는 날은 17일, 18일, 21일, 22일, 23일, 28일, 29일, 30일 여드레입니다.

신고를 놓쳐도 가산세는 붙지 않습니다. 합산배제는 의무가 아니라 신청이기 때문입니다. 대신 뺄 수 있었던 주택이 12월 고지서의 과세표준에 그대로 들어갑니다.

사원용주택: 요건 셋, 제외 둘

종합부동산세법 제8조 제2항 제2호는 "종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택"을 합산 대상에서 빼고, 구체적인 범위는 시행령 제4조로 넘깁니다. 시행령은 2026년 2월 27일 대통령령 제36132호로 개정되었고, 제4조에는 지금 27개 호가 살아 있습니다. 보통의 법인이 쓰는 것은 제1호 사원용주택과 제2호 기숙사입니다.

시행령 제4조 제1항 제1호가 정한 사원용주택 요건은 셋입니다.

• 종업원에게 무상이나 저가로 제공할 것
• 사용자 소유의 주택일 것. 사내근로복지기금과 공동근로복지기금이 소유한 주택도 포함합니다
• 국민주택규모 이하이거나, 과세기준일 현재 공시가격이 6억원 이하일 것

전용면적이 85제곱미터를 넘어도 공시가격이 6억원 이하면 들어옵니다. 국민주택규모는 주택법 제2조 제6호가 정의합니다. 주거전용면적 85제곱미터 이하이고, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100제곱미터 이하입니다.

같은 호 단서가 두 경우를 막습니다.

• 사용자가 개인이면: 국세기본법 시행령 제1조의2 제1항의 친족관계에 있는 종업원에게 제공한 주택
• 사용자가 법인이면: 그 법인의 주주 또는 출자자인 임원에게 제공한 주택. 다만 법인세법 시행령 제50조 제2항의 소액주주등은 제외합니다

지분을 가진 대표이사가 사택에 살고 있다면 이 단서에 걸립니다. 임원별로 지분 보유 여부와 소액주주등 해당 여부를 먼저 확인합니다.

저가 기준과 기숙사

저가의 선은 종합부동산세법 시행규칙 제2조의3이 정합니다. 과세기준일 현재 전세금(목돈을 맡기는 임대 보증금) 또는 임대보증금이 해당 주택 공시가격의 100분의 10 이하여야 합니다. 종업원이 월세를 내면 그 월세를 부가가치세법 시행규칙 제47조의 계약기간 1년 정기예금 이자율로 1년치 환산해 보증금에 더한 뒤 따집니다. 공시가격 5억원짜리 사택이면 환산 포함 5,000만원이 경계선입니다. 이 선을 넘으면 사원용주택이 아닙니다.

기숙사는 시행령 제4조 제1항 제2호가 "「건축법 시행령」 별표 1 제2호 라목의 기숙사"라고만 적습니다. 그 규정의 일반기숙사는 학교나 공장 등의 학생·종업원 등을 위해 쓰는 건축물로서 공동취사시설 이용 세대수가 전체 세대수의 50퍼센트 이상인 것입니다. 건축물대장 용도가 다가구주택이나 다세대주택으로 올라가 있으면 제2호로는 들어가지 못합니다. 그때는 사원용주택 요건을 따로 따집니다.

비어 있던 기간이 있는 주택

과세기준일은 6월 1일입니다. 2025년 2월 28일 신설된 시행령 제4조 제2항이 입주자 사이의 공백을 메웁니다. 해당 연도 중 종업원에게 제공한 기간이 9개월 이상이고, 제공하지 않은 기간에 다른 용도로 쓰지 않았다면 과세기준일 현재 계속 제공한 것으로 봅니다.

두 조건이 모두 붙습니다. 비어 있던 석 달 동안 창고나 사무공간으로 돌려썼다면 이 규정을 못 씁니다. 공실 기간의 사용 이력을 남겨 두십시오.

신고를 놓친 법인이 더 내는 세금

근거는 종합부동산세법 제8조 제1항 제2호, 제9조 제2항 제3호, 제10조 단서(법률 제21224호, 2026년 1월 1일 시행)와 시행령 제2조의4 제1항입니다.

기본공제가 0원이면 공시가격 첫 원부터 과세됩니다. 세부담 상한이 없으면 전년도보다 몇 배가 뛰어도 깎아 주지 않습니다. 사택 두 채를 합산배제에서 빠뜨리면 두 채 공시가격 합계의 60퍼센트 전부가 2.7퍼센트로 과세됩니다.

서식과 9월 일정

종합부동산세법 시행규칙 제2조 제4항이 호마다 서식을 지정합니다. 2026년 3월 20일 재정경제부령 제16호 개정이 반영된 현행 배정은 이렇습니다.

사택과 기숙사를 함께 보유했다면 서식이 두 장입니다. 한 장에 몰아 적을 수 없습니다.

별지 제28호서식은 별개의 신고입니다. 공익법인등, 공공주택사업자, 주택조합, 정비사업시행자, 민간건설임대주택사업자, 도시개발사업시행자, 사회적기업등, 종중은 단일세율 대신 일반 누진세율을 적용받을 수 있습니다. 이때 법인 주택분 종합부동산세 일반 누진세율 적용 신고서(별지 제28호서식)를 같은 9월 16일부터 30일까지 냅니다. 공익법인 확인서, 사업계획승인서, 임대사업자 등록증, 정관·규약 사본, 설립인가서처럼 그 지위를 증명하는 서류를 붙입니다. 합산배제 신고를 했다고 누진세율 신고가 된 것은 아닙니다. 두 신고는 서식도 근거도 다릅니다.

9월 30일에서 거꾸로 세면 다음과 같습니다(2026년 달력).

재신고와 추징

시행령 제4조 제5항 단서에 따라 최초 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 신고한 내용에 변동이 없으면 다시 내지 않아도 됩니다. 2025년 3월 21일 신설된 시행규칙 제2조 제5항이 변동을 특정합니다.

• 주택의 소유권 또는 전용면적
• 사원용주택에 한해, 시행규칙 제2조의3의 전세금 또는 임대보증금

두 번째 항목이 새로 들어왔습니다. 재계약하면서 보증금만 올려도 변동입니다. 공시가격의 10퍼센트 선을 넘겼다면 신고를 다시 해야 합니다.

국세청은 합산배제를 적용받은 뒤 요건을 충족하지 못한 것이 확인되면 감면받은 종합부동산세액과 이자상당가산액을 부과할 수 있다고 안내합니다. 사택에서 요건이 깨지는 전형적인 경로는 셋입니다. 종업원이 나간 뒤 임원이나 그 친족이 들어간 경우, 보증금을 올려 10퍼센트 선을 넘긴 경우, 사택을 비운 채 다른 용도로 돌려쓴 경우입니다. 어느 쪽이든 다음 해 신고 때 반영해야 합니다.

점검 목록

• 과세기준일 6월 1일 현재의 상태로 판정합니다.
• 법인 명의 주택을 전수로 뽑습니다.
• 건축물대장 용도로 기숙사와 주택을 가릅니다.
• 국민주택규모와 공시가격 6억원 중 어느 쪽으로 요건을 맞출지 정합니다.
• 입주자 중 주주·출자자인 임원이 있는지 확인합니다.
• 소액주주등 해당 여부를 확인합니다.
• 보증금에 월세 환산액을 더해 계산합니다.
• 계산 결과가 공시가격의 10퍼센트 이하인지 확인합니다.
• 연중 제공 기간이 9개월 이상인지 확인합니다.
• 공실 기간에 다른 용도로 쓴 이력이 없는지 확인합니다.
• 전년도에 신고한 물건의 보증금이 바뀌었는지 확인합니다.
• 별지 제28호 제출 대상 법인인지 확인합니다.
• 서식마다 증빙서류를 갖춥니다.
• 접수 결과를 출력해 보관합니다.