社宅・寄宿舎の総合不動産税合算排除は9月30日までに申告

このガイドは、従業員用の住宅を保有する韓国の法人と、その保有税を担当する方を対象としています。社員用住宅（사원용주택）と寄宿舎（기숙사）は、12月に告知される総合不動産税（종합부동산세）の課税対象から外せます。ただし、9月16日から30日までに合算排除申告（합산배제 신고）をする必要があります。

申告期間は9月16日から30日まで

総合不動産税法（종합부동산세법）第8条第3項により、毎年9月16日から9月30日までに、管轄税務署長（관할세무서장）へ保有状況を申告します。法律で定められた期限です。

2026年は9月30日が水曜日なので、期限は翌日に延びません。秋夕（추석、旧暦のお盆）の連休は9月24日（木）から26日（土）までで、振替休日は指定されていません。9月17日から期限までに作業できる日は、17日、18日、21日、22日、23日、28日、29日、30日の8日間です。

申告を逃しても加算税（가산세）はかかりません。合算排除は義務ではなく申請だからです。ただし、外せたはずの住宅が12月の告知の課税標準にそのまま入ります。

社員用住宅：3つの要件と2つの除外

同法第8条第2項第2号は「従業員の住居に提供するための寄宿舎及び社員用住宅」を合算対象から除き、具体的な範囲は施行令第4条に委ねています。施行令は2026年2月27日に大統領令第36132号で改正され、第4条には現在27の号が有効です。一般の法人が使うのは、第1号の社員用住宅と第2号の寄宿舎です。

施行令第4条第1項第1号は、社員用住宅に次の3つの要件を求めています。

• 従業員に無償または低価で提供すること
• 使用者が所有する住宅であること。社内勤労福祉基金（사내근로복지기금）と共同勤労福祉基金（공동근로복지기금）が所有する住宅も含みます
• 国民住宅規模（국민주택규모）以下であるか、課税基準日（과세기준일）現在の公示価格（공시가격）が6億ウォン以下であること

専用面積が85平方メートルを超えても、公示価格が6億ウォン以下なら対象になります。国民住宅規模は住宅法（주택법）第2条第6号が定義しており、住居専用面積85平方メートル以下、首都圏（수도권）を除く都市地域でない邑・面（읍·면）地域では100平方メートル以下です。

同号のただし書きは、次の2つを除外します。

• 使用者が個人の場合：国税基本法施行令（국세기본법 시행령）第1条の2第1項の親族関係にある従業員に提供した住宅
• 使用者が法人の場合：その法人の株主または出資者である役員に提供した住宅。ただし、法人税法施行令（법인세법 시행령）第50条第2項の少額株主等（소액주주등）は除きます

株式を持つ代表理事が社宅に住んでいれば、このただし書きに該当します。役員ごとに、株式の保有と少額株主等への該当を先に確認してください。

低価の基準と寄宿舎

低価の線は施行規則第2条の3が定めています。課税基準日現在の伝貰金（전세금、まとまった額を預ける賃貸保証金）または賃貸保証金（임대보증금）が、その住宅の公示価格の100分の10以下でなければなりません。従業員が月々の家賃を払っている場合は、付加価値税法施行規則（부가가치세법 시행규칙）第47条の契約期間1年の定期預金利率で1年分を換算し、保証金に足してから判定します。公示価格5億ウォンの社宅なら、換算分を含めて5,000万ウォンが境界線です。この線を超えると社員用住宅ではありません。

寄宿舎について、施行令第4条第1項第2号は「建築法施行令（건축법 시행령）別表1第2号ラ目（라목）の寄宿舎」とだけ定めています。そこでいう一般寄宿舎は、学校や工場などの学生・従業員などのために使う建築物で、共同炊事施設を利用する世帯数が全世帯数の50パーセント以上のものです。建築物台帳（건축물대장）の用途が多家口住宅（다가구주택）や多世帯住宅（다세대주택）になっていれば、第2号には入れません。その場合は社員用住宅の要件で判定します。

空室期間がある住宅

課税基準日は6月1日です。2025年2月28日に新設された施行令第4条第2項が、入居者の入れ替わりによる空白を補います。その年に従業員へ提供した期間が9か月以上で、提供しなかった期間に他の用途に使っていなければ、課税基準日現在も継続して提供したものとみなされます。

2つの条件はどちらも必要です。空いていた3か月の間に倉庫や事務スペースとして使ったなら、この規定は使えません。空室期間の使用履歴を残しておいてください。

申告を逃した法人の負担

根拠は、総合不動産税法第8条第1項第2号、第9条第2項第3号、第10条ただし書き（法律第21224号、2026年1月1日施行）と、施行令第2条の4第1項です。

基本控除が0ウォンということは、公示価格の最初の1ウォンから課税されるということです。税負担の上限がないため、前年度より何倍に増えても減額されません。社宅2戸を合算排除から漏らすと、2戸の公示価格合計の60パーセント全額に2.7パーセントで課税されます。

様式と9月の日程

施行規則第2条第4項が、号ごとに様式を指定しています。2026年3月20日の財政経済部令（재정경제부령）第16号による改正を反映した現行の割り当ては、次のとおりです。

社宅と寄宿舎の両方を保有していれば、様式は2枚です。1枚にまとめて書くことはできません。

別紙第28号様式は別の申告です。公益法人等（공익법인등）、公共住宅事業者（공공주택사업자）、住宅組合（주택조합）、整備事業施行者（정비사업시행자）、民間建設賃貸住宅事業者（민간건설임대주택사업자）、都市開発事業施行者（도시개발사업시행자）、社会的企業等（사회적기업등）、宗中（종중、同族の団体）は、単一税率の代わりに一般累進税率の適用を受けられます。その場合は、法人住宅分総合不動産税一般累進税率適用申告書（법인 주택분 종합부동산세 일반 누진세율 적용 신고서、別紙第28号様式）を同じ9月16日から30日までに提出します。公益法人確認書、事業計画承認書、賃貸事業者登録証、定款・規約の写し、設立認可書など、その地位を証明する書類を添付します。合算排除申告をしても、累進税率の申告をしたことにはなりません。2つの申告は様式も根拠も異なります。

9月30日から逆算すると、次のようになります（2026年のカレンダー）。

再申告と追徴

施行令第4条第5項ただし書きにより、最初に申告した年度の翌年度からは、申告内容に変動がなければ再び提出しなくてもかまいません。2025年3月21日に新設された施行規則第2条第5項が、変動を次のように特定しています。

• 住宅の所有権または専用面積
• 社員用住宅に限り、施行規則第2条の3の伝貰金または賃貸保証金

2つ目の項目が新たに加わりました。再契約で保証金だけを上げた場合も変動です。公示価格の10パーセントの線を超えたなら、改めて申告しなければなりません。

国税庁（국세청）は、合算排除の適用を受けた後に要件を満たしていないことが確認されれば、減免された総合不動産税額と利子相当加算額（이자상당가산액）を賦課できると案内しています。社宅で要件が崩れる典型的な経路は3つです。従業員が退去した後に役員やその親族が入居した場合、保証金を上げて10パーセントの線を超えた場合、空いた社宅を他の用途に転用した場合です。いずれも翌年の申告に反映させる必要があります。

チェックリスト

• 課税基準日である6月1日現在の状態で判定します。
• 法人名義の住宅をすべて洗い出します。
• 建築物台帳の用途で、寄宿舎と住宅を区別します。
• 国民住宅規模と公示価格6億ウォンのどちらで要件を満たすかを決めます。
• 入居者に株主・出資者である役員がいないか確認します。
• 少額株主等に該当するか確認します。
• 保証金に家賃の換算額を足して計算します。
• 計算結果が公示価格の10パーセント以下か確認します。
• 年間の提供期間が9か月以上か確認します。
• 空室期間に他の用途で使った履歴がないか確認します。
• 前年度に申告した物件の保証金が変わっていないか確認します。
• 別紙第28号様式の提出対象の法人か確認します。
• 様式ごとに証憑書類をそろえます。
• 受付結果を印刷して保管します。