公司住房和宿舍的综合房地产税合算排除须在9月30日前申报

本指南面向在韩国持有员工住房的法人，以及负责其保有税的人员。员工住房（사원용주택）和宿舍（기숙사）可以不计入12月发出税单的综合房地产税（종합부동산세），但必须在9月16日至30日之间进行合算排除申报（합산배제 신고）。

申报期间：9月16日至30日

根据《综合房地产税法》（종합부동산세법）第8条第3款，每年9月16日至9月30日向管辖税务署长（관할세무서장）申报持有情况。这是法定期限。

2026年的9月30日是星期三，期限不会顺延到第二天。中秋（추석）连休为9月24日（周四）至26日（周六），未指定补休日。从9月17日到截止日，可以办理的工作日是17日、18日、21日、22日、23日、28日、29日、30日，共8天。

错过申报不会产生加算税（가산세），因为合算排除是申请而不是义务。但本可排除的住房会原样计入12月税单的课税标准。

员工住房：三项要件与两项排除

该法第8条第2款第2项把"为提供员工居住而设的宿舍及员工住房"排除在合算对象之外，具体范围交由施行令第4条规定。施行令于2026年2月27日以总统令第36132号修订，第4条目前有27项有效。一般法人用到的是第1项员工住房和第2项宿舍。

施行令第4条第1款第1项规定，员工住房须同时满足三项要件：

• 无偿或以低价提供给员工
• 为雇主所有的住房，包括公司内部劳动福利基金（사내근로복지기금）和共同劳动福利基金（공동근로복지기금）所有的住房
• 在国民住宅规模（국민주택규모）以下，或课税基准日（과세기준일）当天的公示价格（공시가격）在6亿韩元以下

专用面积超过85平方米，只要公示价格在6亿韩元以下，也符合要件。国民住宅规模由《住宅法》（주택법）第2条第6项定义：住宅专用面积85平方米以下；首都圈（수도권）以外、非城市地区的邑·面（읍·면）地区为100平方米以下。

同项但书排除以下两种情况：

• 雇主为个人时：提供给属于《国税基本法施行令》（국세기본법 시행령）第1条之2第1款所定亲属关系的员工的住房
• 雇主为法人时：提供给身为该法人股东或出资人的高管的住房。但《法人税法施行令》（법인세법 시행령）第50条第2款规定的小股东等（소액주주등）除外

持有股份的代表理事住在公司住房里，就属于此但书的情形。请先逐一确认高管是否持股、是否属于小股东等。

低价标准与宿舍

低价的界线由施行规则第2条之3规定：课税基准日当天的全租押金（전세금，一次性交付的大额租赁押金）或租赁押金（임대보증금）须在该住房公示价格的10/100以下。员工若支付月租，须按《增值税法施行规则》（부가가치세법 시행규칙）第47条规定的1年期定期存款利率，将1年的月租换算后加到押金上再判断。公示价格5亿韩元的公司住房，含换算额在内的5,000万韩元就是界线。超过这条线，就不属于员工住房。

关于宿舍，施行令第4条第1款第2项只写明"《建筑法施行令》（건축법 시행령）附表1第2项第4目（라목）的宿舍"。其中的一般宿舍，是为学校或工厂等的学生、员工等使用的建筑物，且使用共同炊事设施的户数占总户数的50%以上。如果建筑物台账（건축물대장）上的用途登记为多户住宅（다가구주택）或多户型集合住宅（다세대주택），就不能适用第2项，此时应另行按员工住房的要件判断。

一年中有空置期的住房

课税基准日是6月1日。2025年2月28日新设的施行令第4条第2款弥补了住户更替之间的空档：当年提供给员工的期间在9个月以上，且未提供期间没有挪作他用的，视为在课税基准日持续提供。

两个条件缺一不可。如果在空置的三个月内改作仓库或办公空间，就不能适用此规定。请保留空置期间的使用记录。

法人错过申报要多缴多少

依据是《综合房地产税法》第8条第1款第2项、第9条第2款第3项、第10条但书（法律第21224号，2026年1月1日起施行）以及施行令第2条之4第1款。

基本扣除为0韩元，意味着从公示价格的第一韩元起就要征税。没有税负上限，意味着即使税额比上一年翻几倍也不会减免。如果两套公司住房漏报合算排除，两套公示价格合计额的60%将全部按2.7%征税。

表格与9月日程

施行规则第2条第4款按项指定表格。反映2026年3月20日财政经济部令（재정경제부령）第16号修订的现行分配如下：

同时持有员工住房和宿舍的，需要提交两份表格，不能合并填写在一份上。

附件第28号表格是另一项申报。公益法人等（공익법인등）、公共住宅事业者（공공주택사업자）、住宅组合（주택조합）、整备事业施行者（정비사업시행자）、民间建设租赁住宅事业者（민간건설임대주택사업자）、城市开发事业施行者（도시개발사업시행자）、社会企业等（사회적기업등）、宗中（종중，宗族团体）可以不适用单一税率，而适用一般累进税率。此时须在同样的9月16日至30日之间提交法人住宅部分综合房地产税一般累进税率适用申报书（법인 주택분 종합부동산세 일반 누진세율 적용 신고서，附件第28号表格），并附上公益法人确认书、事业计划批准书、租赁事业者登记证、章程或规约复印件、设立许可书等证明其身份的文件。做了合算排除申报，并不等于完成了累进税率申报。两者的表格和依据都不同。

从9月30日倒推如下（2026年日历）：

再次申报与追征

根据施行令第4条第5款但书，从首次申报年度的次年起，申报内容没有变动的，无需再次提交。2025年3月21日新设的施行规则第2条第5款对"变动"作了具体规定：

• 住房的所有权或专用面积
• 仅限员工住房：施行规则第2条之3所定的全租押金或租赁押金

第二项是新增内容。续约时只提高押金也属于变动。如果超过公示价格10%的界线，就必须重新申报。

国税厅（국세청）说明，适用合算排除后如确认不满足要件，可以征收已减免的综合房地产税额及利息相当加算额（이자상당가산액）。公司住房不再符合要件的典型情况有三种：员工搬走后由高管或其亲属入住；押金提高后超过10%的界线；住房空置期间挪作他用。无论哪种情况，都应在下一年度的申报中反映。

检查清单

• 以课税基准日6月1日当天的状态判断
• 全面提取法人名下的住房
• 按建筑物台账用途区分宿舍和住宅
• 确定以国民住宅规模还是公示价格6亿韩元满足要件
• 确认住户中是否有身为股东或出资人的高管
• 确认是否属于小股东等
• 在押金上加上月租换算额进行计算
• 确认计算结果在公示价格的10%以下
• 确认年内提供期间在9个月以上
• 确认空置期间没有挪作他用的记录
• 确认往年已申报住房的押金是否变动
• 确认是否属于须提交附件第28号表格的法人
• 按表格备齐证明文件
• 打印并保存受理结果